對于要賣房子的房主來說，第一步就應(yīng)該是對房屋進行估價了，知道自己房屋的本身價值，才能給他定好價格在市場上出售，進而促成銷售，那么房屋評估流程怎么走呢？下面小編為您詳細介紹下房屋評估流程的具體內(nèi)容，供您參考。

　　對于不懂評估、不了解房屋真實價格的房屋買賣雙方來說，您可以參考以下房屋評估標準：

　　1、看房齡

　　房屋的新舊程度，直接關(guān)系到買家喜歡與否，而房屋自修建完畢后，就進入了折舊期。在對二手房進行銷售時，一定要計算房屋的折舊費，磚混結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年。

　　2、看戶型

　　市場上被大多數(shù)消費者喜歡的戶型則以正規(guī)的套二、套三等為主，這樣的戶型直接使房價走高，反之形狀不規(guī)范的異型戶型，或套型過小、過大的戶型等，都會讓房價降低。

　　3、看樓層

　　樓層的好壞也直接影響房價的高低，以處于中間部位的房屋最好賣，如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價格可能更高些。

　　4、看朝向

　　南北朝向的房子最受喜歡，東西朝向及其他朝向，由于室內(nèi)的通風(fēng)、采光性能不是很好等原因。

　　5、看裝修

　　裝修時間在5年以內(nèi)的房屋，價格一般會高出清水房2000元左右，如果裝修質(zhì)量較高、成色又好，則需增加；如果裝修時間超過5年或只是簡單裝修，當初成本耗費不大，增加比例酌情降低。

　　6、看物管

　　有物業(yè)管理的小區(qū)主要體現(xiàn)在新修商品房樓盤中，對建筑年代在1995年左右或是單位的宿舍區(qū)都沒有正規(guī)的物業(yè)管理，一般情況下沒有物業(yè)管理的小區(qū)則要相對減少費用。

　　7、看位置

　　房屋臨街會降低房屋的售出價格，而所處位置較好居住環(huán)境幽靜的房屋，其價格就會偏高。

　　8、看配套

　　消費者在選購二手房時，都會重點考慮到房屋周邊的交通情況、醫(yī)療、教育、購物和餐飲等配套基礎(chǔ)設(shè)施。通常情況下，如果房屋周邊部分設(shè)施配備不齊或缺失，則按相應(yīng)比例減少。

　　9、看小區(qū)

　　房屋的配套設(shè)施的完善與否，對居家來說尤為重要。在同一地段，二手房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，根據(jù)小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化、運動設(shè)施的配備以及房屋的外觀造型等情況，則需要減少。

　　10、看市場

       明確估價基本事項

　　（１）明確估價對象的實體狀況，如對土地，應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對房屋，應(yīng)明確它的坐落位置（門牌號碼）、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。

　?。ǎ玻┟鞔_估價對象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。

　?。ǎ常┟鞔_估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。

　?。ǎ矗┟鞔_估價目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價目的，其估價結(jié)果往往不同。所以，必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價。

　?。ǎ担┟鞔_估價時點，某房地產(chǎn)的估價結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在某一個特定時點上的價格。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產(chǎn)估價是沒有意義的。

　?。ǎ叮┟鞔_估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協(xié)商確定，一般估價報告的作業(yè)日期為７－１５個工作日。

　　搜集估價所需資料

　　由于估價對象和所采取的估價方法的不同，房地產(chǎn)估價所需的資料也不同。一般來說，所搜集的估價資料包括：

　　（１）產(chǎn)權(quán)資料

　?。ǎ玻┓课萁ㄖY料

　　（３）市場交易資料

　?。ǎ矗┩恋刭Y料

　　（５）法律和規(guī)劃資料。

　　實地查勘估價對象

　　實地查勘是就估價對象的有關(guān)內(nèi)容到實地查清核實，從估價對象房地產(chǎn)的實體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進行客觀確認。

　　選定估價方法計算

　　在房地產(chǎn)估價中，對房地產(chǎn)價格的計算有多種方法，（如市場比較法、收益法、成本法）。在房地產(chǎn)估價時，宜用兩種以上方法進行評估，以求各估價方法之間的相互補充，印證。但在實踐中，因房地產(chǎn)的種類、所在地的實情、資料的可信程度等因素，多種方法有時并不一定能夠同時并用。在具體選定估價方法時，應(yīng)根據(jù)估價對象具體情況，有條件用市場比較法的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法；收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中一種估價方法；在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。

　　最終確定估價結(jié)果

　　對不同估價方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進行分析比較；經(jīng)檢查確認無誤后，應(yīng)根據(jù)具體情況，采用算術(shù)平均或加權(quán)平均的方法計算出一個綜合結(jié)果；在這個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，還應(yīng)考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結(jié)果進行適當調(diào)整，或取整，或認定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果。

　　通過以上小編對房產(chǎn)評估流程的相關(guān)介紹，相信您對評估流程有了一定的理解。小編建議您，在準備購買并了解房產(chǎn)信息時可以先參考評估標準對心儀的房子進行初步的價格評估，并與房主定價進行比較，價格合適再詳細了解情況準備購買。對自己評估不放心的可以請求優(yōu)秀的幫助深入了解。

轉(zhuǎn)載自:評估要情  文章來源:找法網(wǎng)    

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